Цивілізація, соблазнившая людей міським комфортом, не змогла порвати вікову зв’язок людини з природою. Тому з початком весни погляди городян спрямовуються на квітучі поля і луки, тінисті ліси й чисті річки.

Щасливчики, які встигли придбати дачу чи будинок у селі, сідають за кермо і їдуть на свою ділянку. Ті, хто ще не встиг обзавестися заміською нерухомістю, напружене розмірковують над питанням, чи варто купувати дачу або приватний будинок.

Всім без винятку хочеться, щоб «квадратні метри на лоні природи» принесли позитивні емоції і не стали предметом юридичних позовів. Дуже бажано, щоб життя в дачному кооперативі чи селі була по-міському комфортною і по-сільському тихою.

Ми постараємося допомогти новачкам, які вирішили перебратися ближче до природи, в питанні вибору відповідного варіанту і розглянемо його з різних сторін.

Плюси і мінуси життя і відпочинку за містом

Існує два види заміського відпочинку:

  • Постійне проживання.
  • Поїздки у вихідні дні на відпочинок.

Вони суттєво відрізняються як за вимогами до купованого житла, так і по вартості його облаштування. Для постійного проживання необхідний капітальний будинок, добре утеплений та підключений до інженерних комунікацій. Для короткострокових поїздок досить невеликої будівлі — «даху над головою», в якому можна перечекати негоду і сховатися від сильної спеки. Зручності у цьому випадку розміщуються у дворі, а головним досягненням цивілізації стає однофазна електролінія.

Плюси заміського відпочинку відомі всім. Це тиша, чисте повітря, мальовничі ландшафти і натуральні продукти. Заради цих благ можна на пару днів змиритися зі спартанським побутом і навіть знайти в ньому якусь привабливість. Той же, хто хоче надовго розлучитися з галасливим містом, не може змиритися з мінімумом комфорту.

Істотний мінус ПМП за містом – великі витрати часу і коштів на підтримання будинку в придатному для життя стані. Якщо в місті всі комунальні роботи худо-бідно, але виконує місцевий ДЕЗ, то на своїй ділянці займатися поточною дахом, несправної каналізацією та іншими інженерними опціями житла доведеться самостійно. Тому, не маючи практичного досвіду, навичок ремонту і бухгалтерської кмітливості, вигідніше купити не великий будинок, а компактну дачу для тимчасового перебування.

Площа ділянки – ще один спірний фактор вибору. Будинки в селі продаються разом з пристойною кількістю «соток» та їх вам доведеться якось упорядкувати. Це нелегка праця і щоденні турботи. Єдиний вихід приборкати природу — посіяти на ділянці газонну траву або виростити сад, не обтяжуючи себе «городньої гімнастикою».

Плюс великої ділянки – віддаленість про сусідів, відносини з якими у багатьох заміських домовласників далекі від ідеальних. Дача в цьому відношенні гірше, оскільки на 5 сотках важко створити комфортний «зазор» між сусідніми будинками. Зате на компактному ділянці менше роботи. Тому цей варіант вибирає той, хто не відчуває потягу до лопати і мотыге.

Основні фактори, що впливають на вибір заміської нерухомості

Перший і головний чинник, що визначає вибір, – фінансові можливості. Якщо вони безмежні, як у принца Брунею, то заміський будинок людина може купити там, де йому подобається. Якщо ж з якихось причин готове житло покупця не влаштовує, то він набуває в мальовничому місці просторий ділянку і зводить садибу за особистим проектом.

У всіх інших випадках доводиться йти на розумний компроміс, беручи до уваги такі фактори:

  • віддаленість від міста;
  • транспортна доступність в осінньо-зимовий період;
  • наявність соціальної інфраструктури;
  • забезпеченість електроенергією і газом.

Важливу роль на стадії вибору відіграють локальні характеристики нерухомості:

  • матеріал стін (каркасний будинок, стіни з піноблоків або бруса), вік і загальний стан;
  • рельєф ділянки;
  • доступність та якість води;
  • якість ґрунту і склад грунту (пісок, глина, суглинок).

Для постійного проживання транспортний питання має першорядне значення, адже в більшості випадків місто залишається головним постачальником засобів до існування. Щодня витрачати кілька годин на дорогу невигідно ні фінансово, ні з точки зору організації робочого дня. Інша справа – дача на вихідні дні. Вона може знаходитися далеко від міста. Нечасті поїздки на свою ділянку в цьому випадку нікому з домашніх не будуть тягарем.

Резюмуючи сказане, можна дати пораду всім, хто ще не зробив вибір між будинком в селі і дачею. Для ПМЖ поза межі міста оптимальний варіант – капітальний будинок з ділянкою не менше 15 соток. Для сімейних пікніків, вправ у садівництві та городництві краще купити дачу. У цьому випадку ви не встигнете відчути брак міського комфорту.

Готовий будинок або ділянку під забудову?

Третім на порядку денному серед прихильників постійного проживання поза межами міста стоїть питання про те, чи варто купувати ділянку або ж краще витратити гроші на готовий будинок з землею. Відповідь на нього залежить від рівня вашої компетентності в будівництві.

Якщо ви здатні скласти поверховий план і розпланувати ділянку, не спокушайтеся. Це тільки перший крок до складного і погано передбачуваного процесу нового будівництва. Заощадивши на купівлю голого ділянки, готуйтеся до великих витрат на матеріали і робітників, інженерні мережі, обладнання і транспортні витрати.

Підсумкову цифру ви побачите тільки після здачі будинку, і вона буде істотно перевищувати ваші початкові прикидки. Звичайно, процес будівництва можна розтягнути на роки, періодично роблячи посильні фінансові вливання. Однак, поки ви метушіться і нервуєте, за парканом будуть радіти життю ваші сусіди, які купили готовий будинок з бруса.

З приводу оптимального розташування ділянки можна сказати наступне. Перш, ніж оформити угоду, купуючи дачу в СНТ або будинок в котеджному селищі, поговоріть з місцевими жителями. Так ви дізнаєтеся реальні суми всіляких поборів (утримання електромереж, доріг, адміністрації тощо), які люблять встановлювати керуючі компанії та голови садівничих товариств. В цьому відношенні купівля будинку в селі вигідніше. Тут за електролінію вам платити не доведеться, так само як за дороги, паркани і «хмари на небі».

Юридичні питання – камінь спотикання

Поки держава не придумало ЕГРП (єдиного держреєстру прав) і земельний кадастр алгоритм угоди був простий: продавець брав довідку в БТІ, йшов з покупцем до нотаріуса, який укладав договір на право власності. У селі верховною владою був сільрада. Тут оформлялися вихідні документи для купівлі та продажу. Сьогодні покупцеві доводиться мимоволі проходити юридичний лікнеп:

продавець перед продажем дачі в СНП (ДНП) або будинку в селі, повинен виконати три дії: поставити землю на кадастровий облік, зареєструвати права на ділянку і капітальне будова в ЕГРП. Якщо ці три документа він може пред’явити, то у нотаріуса з оформленням покупки проблем не виникне. Це ідеальний випадок. Розглянемо інші варіанти, які зустрічаються на практиці.

Багато власників будинків у селі і дач в СНТ не бажають платити податок з продажу нерухомості (2016 рік не став винятком). Покупцям пропонують ділянки з незареєстрованими будинками.На таку угоду можна піти за умови, що земля зареєстрована в Кадастр і має «правильне» цільове призначення, яке визначається по одному з трьох пунктів Класифікатора видів дозволеного використання земельних ділянок:

  • Пункт 2.1 — малоповерхова житлова забудова (індивідуальне житлове будівництво; розміщення дачних будинків і садових будинків).
  • Пункт 2.2 цього ж документа — присадибна ділянка особистого підсобного господарства.
  • Пункт 2.3 Блокована житлова забудова (будинок на 2 і більше господарів).

Після покупки такого ділянки новому власнику доведеться самому зайнятися реєстрацією будинку в Держреєстрі прав. Тягнути з цією справою не варто. Держава у найближчі роки обіцяє провести тотальну перевірку заміської нерухомості і покарати рублем тих, хто живе в незареєстрованих капітальних будівлях.

А ось продаж дачних ділянок по садовій книжці (без документів на право власності) пішли в минуле. Сьогодні процедура угод з нерухомістю, розташованою в дачних товариствах нічим не відрізняється від купівлі будинку або земельної ділянки в селі (кадастровий облік + реєстрація ділянки і будинку у Держреєстрі). Садова книжка лише засвідчує факт членства продавця в товаристві, але не є законним підтвердженням його власності.

Свідоцтва про право безстрокового користування (довічного успадкованого володіння) і виписка з погосподарській книги також не достатні для оформлення угоди. На їх підставі продавець може лише зареєструвати свою власність в ЕГРП.

Іноді зустрічаються ділянки, які фізичні особи орендують у місцевих органів влади. Купити таку землю ви зможете лише після отримання її орендарем у місцевої адміністрації дозволу на передачу у власність та оформлення всіх раніше перерахованих документів.

На завершення зазначимо, що існує безліч нюансів і правових проблем, пов’язаних з купівлею будинку в селі і дачі в садовому товаристві. Тому ми радимо вам при підготовці до купівлі скористатися консультаційною підтримкою досвідченого юриста.